Le marchand de biens qui rénove avant de revendre se trouve dans une position particulière au regard de l’assurance construction : il n’exécute pas les travaux, mais il en répond devant l’acquéreur pendant dix ans. La dommages-ouvrage (DO) n’est donc pas une formalité annexe, c’est la pièce maîtresse qui sécurise à la fois l’opération et sa revente. Voici pourquoi, et comment bien la souscrire.
Pourquoi le marchand de biens est concerné par la dommages-ouvrage
Dès qu’il fait réaliser des travaux de construction ou de rénovation, le marchand de biens agit comme maître d’ouvrage. Or, la loi du 4 janvier 1978 (loi Spinetta), codifiée à l’article L242-1 du Code des assurances, impose à tout maître d’ouvrage de souscrire une dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. La DO préfinance la réparation des désordres de nature décennale – ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination – sans attendre qu’un juge ait désigné le responsable. Pour un professionnel dont le modèle repose sur la rotation rapide des biens, cette rapidité d’indemnisation est un atout, pas un détail.
Le statut de constructeur non réalisateur
La particularité du marchand de biens tient à sa qualification juridique. En revendant un bien sur lequel il a fait faire des travaux, il est assimilé à un constructeur non réalisateur (article 1792-1 du Code civil). Conséquence : il est tenu de la garantie décennale envers l’acquéreur, comme s’il avait bâti lui-même. La dommages-ouvrage devient alors un double filet de sécurité – elle protège l’acheteur, et elle évite au marchand d’avoir à financer personnellement des réparations découvertes après la vente. C’est ce statut qui place le marchand de biens « en première ligne ». La DO s’inscrit dans un dispositif plus large : retrouvez toutes les assurances du marchand de biens dans notre guide dédié.
Quand la dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?
La règle est liée à la nature des travaux, pas au statut de l’acheteur. La DO s’impose dès que l’opération comporte des travaux touchant à la solidité ou à la destination du bâtiment : réhabilitation lourde, reprise de structure, surélévation, extension, création de logements. À l’inverse, une simple opération d’achat-revente sans travaux, ou de rafraîchissement purement esthétique, n’entre pas dans le champ de l’obligation. En cas de doute sur le périmètre des travaux, l’analyse d’un courtier spécialisé permet de trancher avant l’ouverture du chantier – le moment où la DO doit être souscrite.
Ce que couvre la DO et pendant combien de temps
La dommages-ouvrage couvre les dommages de nature décennale : fissures traversantes, affaissements, défauts d’étanchéité généralisés, désordres rendant le bien impropre à sa destination. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et court pendant les neuf années suivantes – couvrant toute la période décennale. En cas de sinistre, l’assureur indemnise les réparations puis exerce un recours contre les entreprises intervenantes et leurs assureurs décennale, souvent dans le cadre de la convention CRAC qui accélère le règlement. Les désordres esthétiques, l’usure et le défaut d’entretien restent exclus.
Dommages-ouvrage et revente : un argument commercial décisif
C’est là que la DO cesse d’être une contrainte pour devenir un outil de vente. Lors d’une revente dans les dix ans suivant la réception, le notaire mentionne dans l’acte l’existence – ou l’absence – de la dommages-ouvrage. Un bien couvert rassure l’acquéreur et sa banque ; un bien non assuré inquiète, fait chuter les offres, voire bloque la transaction. Pour un marchand de biens, présenter une DO en règle, c’est vendre plus vite, plus cher, et sans exposer sa responsabilité. La couverture se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs, ce qui en fait un véritable actif attaché au bien.
Combien coûte la DO pour un marchand de biens ?
Le coût s’exprime en pourcentage du montant de l’opération de travaux, en général de l’ordre de 1 à 3 %. Plusieurs facteurs jouent : la nature et l’ampleur des travaux, la destination du bien, la qualité et les attestations décennales des entreprises, la présence d’une étude de sol, le niveau de franchise. Pour un marchand qui enchaîne les opérations, un courtier spécialisé permet d’obtenir des conditions cadrées sur le volume d’activité plutôt qu’une tarification au coup par coup, et de constituer des dossiers acceptés rapidement par les assureurs.
Sanctions et risques en cas de défaut
Le défaut de dommages-ouvrage est une infraction. Pour un professionnel, il expose à des sanctions pénales pouvant atteindre six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende. S’y ajoutent des conséquences civiles lourdes : prise en charge personnelle des réparations au titre de la décennale, blocage de la vente par le notaire, et responsabilité engagée envers l’acquéreur pendant dix ans. Au regard du modèle économique du marchand de biens, l’impasse sur la DO est un pari à très mauvais rapport risque / économie.
Questions fréquentes
Un marchand de biens doit-il toujours souscrire une dommages-ouvrage ? Oui, dès que l’opération comprend des travaux touchant à la solidité ou à la destination du bien. Sans travaux, l’obligation ne s’applique pas.
À quel moment souscrire ? Avant l’ouverture du chantier. Une souscription tardive est l’une des principales causes de refus de garantie.
La DO se transmet-elle à l’acheteur ? Oui, automatiquement, aux acquéreurs successifs pendant toute sa durée : c’est un atout pour la revente.
Quelle différence avec la décennale des entreprises ? La décennale engage chaque entreprise ; la dommages-ouvrage, souscrite par le marchand maître d’ouvrage, préfinance les réparations puis se retourne contre ces décennales.
En résumé
Parce qu’il revend un ouvrage qu’il a fait rénover, le marchand de biens est en première ligne de la responsabilité décennale. La dommages-ouvrage, souscrite avant chaque chantier, est à la fois son obligation légale, sa protection financière et son meilleur argument de revente.
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Sources
- Article L242-1 du Code des assurances – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019265425
- Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation