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Communes, départements, régions, établissements publics, offices HLM et bailleurs sociaux sont régulièrement maîtres d’ouvrage : ils font construire des écoles, des équipements publics, des logements sociaux ou rénovent leur patrimoine. La question de l’assurance dommages-ouvrage (DO) se pose alors avec une particularité propre au secteur public : une dispense existe, mais elle ne s’applique pas à tout. Voici comment s’y retrouver, du cadre légal jusqu’aux marchés publics de travaux. Le principe : une assurance construction obligatoire La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, codifiée à l’article L242-1 du Code des assurances, impose au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Son objet : préfinancer la réparation des désordres de nature décennale – ceux qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination – sans attendre qu’un juge ait désigné le responsable. Ce principe vaut pour tous les maîtres d’ouvrage. Les collectivités et organismes publics bénéficient toutefois d’un régime particulier qu’il faut bien comprendre, car il conditionne directement la décision de souscrire. Les garanties concernées : parfait achèvement, biennale, décennale La dommages-ouvrage s’inscrit dans le système des garanties légales qui courent à partir de la réception des travaux, l’acte par lequel la collectivité accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an, les désordres signalés à l’entreprise. La garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) couvre, pendant deux ans, les équipements dissociables. La garantie décennale (article 1792 du Code civil) couvre, pendant dix ans, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La dommages-ouvrage est l’assurance qui permet de mobiliser rapidement cette garantie décennale : elle paie les réparations, puis se retourne contre les constructeurs. Sans elle, la collectivité doit avancer les fonds et engager seule les recours. La dispense des personnes morales de droit public Le Code des assurances dispense les personnes morales de droit public de l’obligation de souscrire une dommages-ouvrage lorsqu’elles font réaliser, pour leur compte, des travaux de construction d’un ouvrage à usage autre que l’habitation. En pratique, une commune qui construit une mairie, une école, un gymnase ou un équipement technique n’est pas légalement tenue de souscrire une DO. La même logique s’applique aux ouvrages d’infrastructure expressément exclus du champ de l’assurance obligatoire : voirie, ouvrages de réseaux, stations d’épuration et de traitement des déchets, ouvrages maritimes, lacustres ou fluviaux. Cette dispense s’explique par la solidité financière présumée des personnes publiques, réputées capables d’assumer elles-mêmes le préfinancement d’éventuelles réparations. L’exception déterminante : le logement La dispense connaît une limite essentielle : elle ne joue pas pour les ouvrages à usage d’habitation. Dès qu’une collectivité ou un organisme public fait construire du logement, l’obligation de souscrire une dommages-ouvrage s’applique pleinement. Cette règle concerne au premier chef : les offices publics de l’habitat (OPH) et les organismes HLM, pour les logements locatifs sociaux qu’ils font édifier ; les bailleurs sociaux de toute nature réalisant des opérations de logement ; les communes et collectivités qui construisent ou font construire des logements (logements communaux, foyers, résidences). Sont assimilés à des bâtiments d’habitation les structures d’hébergement telles que les foyers de jeunes travailleurs ou les établissements pour personnes âgées. Pour ces opérations, la DO est donc obligatoire, au même titre que pour un promoteur privé. Quels organismes sont concernés ? OPH, ESH, SEM, coopératives Le logement social français est porté par plusieurs familles d’acteurs, toutes susceptibles d’être maîtres d’ouvrage de logements et donc soumises à l’obligation : les offices publics de l’habitat (OPH), établissements publics rattachés aux collectivités ; les entreprises sociales pour l’habitat (ESH), sociétés anonymes de HLM ; les sociétés d’économie mixte (SEM) intervenant dans l’aménagement et le logement ; les coopératives HLM, qui construisent et accompagnent l’accession sociale. Quelle que soit leur forme juridique, dès lors qu’ils produisent du logement, ces organismes relèvent de l’obligation de dommages-ouvrage. La distinction droit public / droit privé n’efface pas la règle : c’est la destination « habitation » de l’ouvrage qui prime. La dommages-ouvrage dans les marchés publics de travaux Dans le cadre d’un marché public de travaux, les exigences d’assurance figurent généralement au cahier des clauses administratives particulières (CCAP). La maîtrise d’ouvrage publique, longtemps encadrée par la loi MOP du 12 juillet 1985 et aujourd’hui intégrée au Code de la commande publique, impose au maître d’ouvrage de définir clairement les garanties attendues des entreprises – à commencer par l’attestation de responsabilité civile décennale – et, lorsque l’ouvrage est à usage d’habitation, de souscrire lui-même la dommages-ouvrage. Anticiper ces clauses dès le montage de l’opération évite deux écueils fréquents : un retard de chantier lié à une attestation manquante, et une opération de logement livrée sans la couverture obligatoire. Pourquoi s’assurer, même en cas de dispense Être dispensé de l’obligation ne signifie pas qu’il faille renoncer à l’assurance. Pour un ouvrage public hors habitation, souscrire volontairement une dommages-ouvrage présente plusieurs avantages concrets. Protéger le budget public. En cas de désordre majeur, la DO évite à la collectivité d’avancer le coût des réparations sur ses fonds propres, parfois plusieurs centaines de milliers d’euros, et de mobiliser des crédits d’investissement non prévus. Accélérer les réparations. L’indemnisation intervient sans attendre l’issue d’une recherche de responsabilité, ce qui permet de remettre rapidement en service un équipement utilisé par le public – une école, une salle des fêtes, un gymnase. Sécuriser la gestion patrimoniale. Pour un bâtiment destiné à être cédé, valorisé ou transféré dans les dix ans, la présence d’une DO facilite l’opération et rassure l’ensemble des parties. Au regard de ces bénéfices, de nombreuses collectivités font le choix de s’assurer même lorsque la loi ne les y oblige pas. Comment fonctionne la DO en cas de sinistre ? Lorsqu’un désordre de nature décennale apparaît, la collectivité adresse une déclaration de sinistre à son assureur. Celui-ci mandate un expert, se prononce sur la prise en charge dans des délais encadrés, puis verse une indemnité permettant d’engager immédiatement les travaux. L’assureur exerce ensuite un recours contre les constructeurs et leurs assureurs décennale, souvent dans le cadre de la convention CRAC (Convention de Règlement de l’Assurance Construction), qui standardise les échanges entre assureurs et raccourcit les délais. Pour la collectivité, l’avantage est double : une remise en état rapide et une charge financière neutralisée. Trois cas concrets pour s’y retrouver Une commune construit une école : ouvrage hors habitation, dispense possible. La DO reste vivement recommandée pour protéger le budget communal. Un office HLM fait édifier un immeuble de logements sociaux : ouvrage à usage d’habitation, dommages-ouvrage obligatoire. Une collectivité rénove lourdement des logements communaux : dès lors que les travaux touchent à la solidité ou à la destination du bâtiment d’habitation, l’obligation s’applique. Questions fréquentes Une commune est-elle obligée de souscrire une dommages-ouvrage ? Pas pour ses ouvrages hors habitation (école, mairie, équipement), où elle est dispensée. En revanche, dès qu’elle fait construire du logement, l’obligation s’applique. Un office HLM doit-il souscrire une dommages-ouvrage ? Oui, pour les logements qu’il fait édifier : la destination « habitation » rend l’assurance obligatoire, quel que soit le statut de l’organisme. La dispense signifie-t-elle qu’il ne faut pas s’assurer ? Non. La dispense supprime l’obligation, pas l’intérêt : souscrire volontairement protège le budget public et accélère les réparations. Où s’inscrit l’obligation dans un marché public ? Les exigences d’assurance sont précisées au CCAP du marché de travaux ; la dommages-ouvrage, quand elle est due, est à la charge du maître d’ouvrage. En résumé Pour les acteurs publics, la règle se lit en deux temps : dispense pour les ouvrages hors habitation, obligation maintenue dès qu’il s’agit de logement. Mais entre l’obligation légale et l’intérêt bien compris, la frontière est ténue : souscrire une dommages-ouvrage reste, dans la quasi-totalité des cas, la décision la plus protectrice pour les finances et le patrimoine de la collectivité. DLR Courtage accompagne collectivités, communes, offices HLM et bailleurs sociaux dans l’analyse de leurs obligations et la souscription de leur assurance dommages-ouvrage. Demandez votre devis dommages-ouvrage secteur public. Sources Article L243-1-1 du Code des assurances (dispense des personnes morales de droit public) – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006796079 Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation
Dès lors qu’un professionnel fait réaliser des travaux de construction, il endosse une responsabilité lourde : celle du maître d’ouvrage. À ce titre, l’assurance dommages-ouvrage (DO) n’est pas une option de confort, mais une obligation légale qui conditionne la sécurité de l’opération et, souvent, sa revente. Promoteurs, marchands de biens, entreprises, bailleurs : ce guide fait le point sur qui est concerné, ce que couvre la garantie, comment elle fonctionne en cas de sinistre, son coût et les risques encourus en cas de défaut. Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ? Instaurée par la loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, et codifiée à l’article L242-1 du Code des assurances, l’assurance dommages-ouvrage est le pendant, côté maître d’ouvrage, de la garantie décennale souscrite par les constructeurs. Son rôle est simple mais décisif : préfinancer la réparation des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal ait désigné le responsable. Concrètement, en cas de fissures structurelles, d’affaissement, d’infiltrations rendant le bâtiment impropre à sa destination ou de tout dommage compromettant la solidité de l’ouvrage, l’assureur DO indemnise rapidement les travaux de réparation, puis exerce ensuite un recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Le maître d’ouvrage – ou l’acquéreur suivant – n’a à supporter ni l’avance des fonds, ni la lenteur des procédures judiciaires. C’est ce mécanisme de préfinancement, déconnecté de la recherche de responsabilité, qui fait toute la valeur de la dommages-ouvrage. DO, décennale, RC : comment s’articulent les garanties de la construction ? Pour bien comprendre la place de la dommages-ouvrage, il faut la replacer dans l’écosystème des garanties légales qui couvrent un ouvrage après sa réception – l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves. La garantie de parfait achèvement, due par l’entreprise pendant un an à compter de la réception, couvre l’ensemble des désordres signalés, qu’ils figurent dans les réserves du procès-verbal ou qu’ils apparaissent durant l’année. La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil), couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (volets, robinetterie, chaudière…). La garantie décennale (article 1792 du Code civil) couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle pèse sur les constructeurs, qui doivent l’assurer via une responsabilité civile décennale. La dommages-ouvrage vient se superposer à cet ensemble : elle ne se substitue pas aux garanties des constructeurs, mais elle en accélère la mise en jeu. Là où la garantie décennale suppose d’identifier et d’attaquer le responsable, la DO paie d’abord et se retourne ensuite. À ne pas confondre, enfin, avec la responsabilité civile du maître d’ouvrage, qui couvre les dommages causés aux tiers pendant le chantier, ni avec l’assurance tous risques chantier (TRC), qui protège l’ouvrage en cours de construction. Qui doit souscrire une dommages-ouvrage en tant que professionnel ? L’obligation pèse sur toute personne, physique ou morale, qui fait réaliser des travaux en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire. Côté professionnels, sont donc directement concernés : les promoteurs immobiliers et les sociétés civiles de construction-vente (SCCV), qui construisent pour vendre ; les marchands de biens qui rénovent lourdement avant de revendre ; les lotisseurs et aménageurs réalisant des ouvrages bâtis ; les entreprises, SCI et investisseurs qui font édifier, surélever ou agrandir un bâtiment ; les bailleurs, privés comme sociaux, dès lors qu’ils font construire des logements. Le point commun de ces acteurs : ils agissent en maître d’ouvrage. C’est cette position, et non le métier en lui-même, qui déclenche l’obligation. Un professionnel qui se contente d’exécuter des travaux pour le compte d’un tiers relève, lui, de l’assurance décennale, pas de la dommages-ouvrage. Le cas particulier du constructeur non réalisateur (CNR) Un professionnel qui fait construire ou rénover un bien, puis le vend, est juridiquement assimilé à un constructeur non réalisateur (article 1792-1 du Code civil). C’est typiquement la situation du promoteur et du marchand de biens. Cette qualification a une conséquence forte : le vendeur professionnel est tenu de la garantie décennale envers l’acquéreur, comme s’il avait lui-même bâti l’ouvrage. La dommages-ouvrage devient alors un double filet de sécurité – elle protège l’acquéreur, mais aussi le professionnel, en évitant que celui-ci ne soit appelé personnellement à financer des réparations des années après la vente. Pourquoi la dommages-ouvrage est indispensable Au-delà de l’obligation légale, la DO répond à trois enjeux concrets pour un professionnel. Elle sécurise la trésorerie de l’opération. Sans elle, le maître d’ouvrage doit avancer le coût des réparations et engager seul une action en responsabilité, qui peut durer plusieurs années et immobiliser des sommes considérables. Elle conditionne la revente. Lors d’une vente dans les dix ans suivant la réception, le notaire mentionne l’existence – ou l’absence – de la dommages-ouvrage dans l’acte. Une opération non assurée devient beaucoup plus difficile à vendre, fait fuir les acquéreurs avertis et leurs banques, et engage la responsabilité du vendeur professionnel. Elle protège la réputation. Pour un promoteur ou un marchand de biens, livrer un bien défaillant et non couvert, c’est s’exposer à un contentieux direct avec le client final et fragiliser durablement son image. Que couvre-t-elle, et pour combien de temps ? La dommages-ouvrage couvre les dommages de nature décennale : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination – fissures traversantes, effondrement partiel, défaut d’étanchéité généralisé, affaissement de plancher. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et court pendant les neuf années suivantes – couvrant ainsi l’intégralité de la période décennale. Certains contrats incluent des garanties complémentaires (bon fonctionnement des équipements, dommages immatériels, mesures conservatoires). À l’inverse, les désordres esthétiques, l’usure normale ou un défaut d’entretien restent exclus. Surtout, la DO doit impérativement être souscrite avant l’ouverture du chantier : une souscription tardive, voire après sinistre, est l’une des principales causes de refus de garantie. Comment fonctionne la DO en cas de sinistre ? Le mécanisme se déroule en quelques étapes balisées. Le maître d’ouvrage adresse une déclaration de sinistre à son assureur, généralement par lettre recommandée. L’assureur dispose de délais encadrés pour mandater un expert, se prononcer sur la prise en charge et formuler une offre d’indemnité. Une fois l’offre acceptée, les fonds sont versés pour engager les travaux, sans attendre de déterminer qui, des intervenants, est responsable. L’assureur dommages-ouvrage exerce ensuite son recours contre les constructeurs et leurs assureurs décennale. Ces recours entre assureurs sont souvent organisés par la convention CRAC (Convention de Règlement de l’Assurance Construction), qui harmonise les procédures, privilégie une expertise unique et accélère l’indemnisation. Pour le professionnel, le résultat est le même : une remise en état rapide, sans bataille judiciaire préalable. Combien coûte une dommages-ouvrage professionnelle ? Le coût d’une DO s’exprime en pourcentage du montant total de l’opération de construction. Pour un projet professionnel, il se situe en règle générale autour de 1 à 3 % du coût de l’ouvrage, mais plusieurs facteurs font varier la prime : la nature et la destination du bâtiment (logement collectif, local commercial, ouvrage mixte) ; le montant et la complexité technique des travaux ; la qualité des intervenants et la solidité de leurs attestations d’assurance décennale ; l’existence d’une étude de sol (mission géotechnique) et le respect des règles de l’art ; le niveau de franchise et les plafonds de garantie retenus. Pour un professionnel qui enchaîne les opérations, le recours à un courtier spécialisé permet d’obtenir des conditions adaptées au volume d’activité et de constituer un dossier technique solide, plutôt qu’une tarification au coup par coup. Que risque-t-on à ne pas souscrire ? Le défaut d’assurance dommages-ouvrage est une infraction. Pour un professionnel, il expose à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende. S’y ajoutent des conséquences civiles tout aussi lourdes : prise en charge personnelle des réparations, blocage de la vente par le notaire, et engagement de responsabilité envers l’acquéreur pendant dix ans au titre de la garantie décennale. Autrement dit, l’économie réalisée en faisant l’impasse sur la DO est sans commune mesure avec le risque encouru. Questions fréquentes La dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un professionnel ? Oui. Tout maître d’ouvrage, particulier comme professionnel, doit la souscrire avant l’ouverture du chantier. Seules certaines personnes morales de droit public bénéficient d’une dispense partielle. Quelle différence entre dommages-ouvrage et garantie décennale ? La décennale est l’assurance du constructeur, qui couvre sa responsabilité. La dommages-ouvrage est l’assurance du maître d’ouvrage, qui préfinance les réparations puis se retourne contre les responsables. Quand souscrire la dommages-ouvrage ? Avant l’ouverture du chantier. C’est une condition de validité de la garantie. Que devient la DO en cas de revente du bien ? Elle se transmet automatiquement aux acquéreurs successifs pendant toute sa durée, ce qui sécurise la transaction et valorise le bien. En résumé Pour tout professionnel agissant en maître d’ouvrage, la dommages-ouvrage est à la fois une obligation légale, un outil de sécurisation financière et un argument de revente. Bien souscrite, au bon moment et au juste prix, elle transforme un risque majeur en simple ligne budgétaire maîtrisée. DLR Courtage accompagne promoteurs, marchands de biens, entreprises et bailleurs dans la souscription de leur assurance dommages-ouvrage. Recevez votre devis dommages-ouvrage professionnel en ligne Sources Article L242-1 du Code des assurances – Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019265425 Assurance de dommages ouvrage : quelle est la réglementation applicable ? – DGCCRF, economie.gouv.fr : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/les-fiches-pratiques-et-les-faq/assurance-de-dommages-ouvrage-quelle-est-la-reglementation
1. Convention CRAC : un pilier essentiel du règlement des sinistres en assurance construction La Convention de Règlement de l’Assurance Construction (CRAC) est un dispositif central dans la gestion des sinistres liés à la loi Spinetta. Elle permet d’accélérer l’indemnisation, de simplifier les échanges entre assureurs et de réduire les litiges. Pour les maîtres d’ouvrage, les entreprises du bâtiment et les courtiers spécialisés, la CRAC est un outil incontournable pour garantir une gestion efficace et rapide des sinistres. 2. Qu’est‑ce que la Convention CRAC ? La CRAC est une convention inter‑assureurs qui encadre le traitement des sinistres en assurance construction. Elle vise à : harmoniser les procédures entre assureurs, réduire les délais d’indemnisation, limiter les recours judiciaires, fluidifier la gestion des sinistres décennaux et Dommages‑Ouvrage. Pour faire partie de la CRAC, une compagnie doit : disposer d’une solidité financière suffisante, être capable de payer les recours, respecter les engagements de remboursement prévus par la convention. Grâce à des règles communes, la CRAC permet une prise en charge plus rapide et plus transparente pour les assurés. 3. Comment fonctionne la CRAC ? La CRAC repose sur un mécanisme simple et efficace : L’assureur qui indemnise l’assuré se fait rembourser par l’assureur responsable selon des règles prédéfinies. Les étapes clés du processus CRAC Déclaration du sinistre Le sinistre est déclaré à l’assureur concerné (DO, décennale, RC Pro). Expertise unique Un expert unique intervient pour éviter les expertises contradictoires et accélérer la procédure. Indemnisation rapide L’assureur Dommages‑Ouvrage ou l’assureur responsable avance les fonds. Recours entre assureurs La CRAC organise le remboursement entre assureurs selon des barèmes et règles standardisés. Ce fonctionnement réduit considérablement les délais et les litiges. 4. Quels sinistres sont concernés par la CRAC ? La convention s’applique aux sinistres relevant de la garantie décennale, notamment : les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, les dommages affectant les éléments d’équipement indissociables. Elle concerne principalement les contrats : Dommages‑Ouvrage (DO), Responsabilité Civile Décennale (RCD), Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) liée à la construction. 5. CRAC et assurance Dommages‑Ouvrage : un duo indispensable La CRAC joue un rôle majeur dans la gestion des sinistres DO. Elle permet : une expertise unique, une indemnisation rapide du maître d’ouvrage, un recours simplifié contre les assureurs des constructeurs, une réduction des délais et des litiges. Pour les maîtres d’ouvrage, c’est la garantie d’un traitement plus fluide et plus sécurisé. 6. Les avantages de la CRAC pour les professionnels du bâtiment Pour les maîtres d’ouvrage Indemnisation accélérée Moins de démarches administratives Moins de conflits entre assureurs Pour les entreprises et artisans Clarification des responsabilités Processus de gestion plus simple Réduction des risques de contentieux 7. DLR Courtage : votre expert en assurance construction Chez DLR Courtage, nous accompagnons les maîtres d’ouvrage, promoteurs, entreprises générales et artisans dans la gestion de leurs garanties construction. Notre expertise couvre : La souscription des assurances DO, décennale et RC Pro, L’accompagnement en cas de sinistre, Nous mettons tout en œuvre pour garantir une gestion efficace, transparente et conforme aux exigences réglementaires.
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